Les taux immobiliers poursuivent leur recul au quatrième trimestre

Au mois d'octobre, le taux moyen d'un prêt immobilier sur vingt ans s'établit autour de 3,5 %, contre plus de 4,3 % au début de l'année. Ce mouvement de baisse, amorcé au printemps, se confirme de mois en mois. Les courtiers observent un retour progressif des banques vers le financement de l'habitat, après une année 2023 marquée par un fort ralentissement.

Un réajustement lié aux conditions de financement des banques

La diminution des taux s'explique d'abord par la détente sur le marché obligataire. L'OAT à dix ans, qui sert de référence aux banques pour fixer leurs barèmes, est passée sous la barre des 3 % cet automne. Les établissements de crédit, qui avaient considérablement relevé leurs marges en 2023 pour faire face à l'augmentation du coût de la ressource, disposent désormais d'une marge de manœuvre plus large.

Cette évolution intervient dans un contexte de concurrence accrue entre les enseignes. Plusieurs grandes banques nationales ont revu leurs grilles tarifaires à la baisse en septembre et en octobre, afin de regagner des parts de marché sur la clientèle des primo-accédants. Les courtiers signalent que les négociations sont de nouveau possibles, en particulier pour les profils présentant un apport conséquent ou des revenus stables. À consulter également : www.nocturnal-central.com.

Le taux d'usure, qui plafonne le taux effectif global que peuvent pratiquer les prêteurs, a été relevé chaque mois par la Banque de France depuis le début de l'été. Ce relèvement régulier a permis aux banques de proposer des offres conformes à la réglementation, là où le blocage du premier semestre avait conduit à un gel quasi total du marché.

Des disparités selon les profils et les régions

Tous les emprunteurs ne bénéficient pas de la même ampleur de baisse. Les banques restent sélectives et privilégient les dossiers présentant un apport d'au moins 10 % du prix du bien, un reste à vivre confortable et une situation professionnelle stable. Les travailleurs en période d'essai, les indépendants aux revenus récents ou les dossiers avec un taux d'endettement proche de 35 % continuent de subir des refus ou des propositions à des conditions moins favorables.

Les écarts entre régions demeurent significatifs. En Île-de-France, où les montants empruntés sont plus élevés, les banques consentent des décotes plus marquées pour capter les dossiers de montant important. Dans les régions où le prix au mètre carré est plus faible, comme les Hauts-de-France ou le Grand Est, les enveloppes accordées sont plus réduites et les taux pratiqués restent souvent supérieurs de 0,2 à 0,3 point.

La durée du prêt joue également un rôle. Les taux sur quinze ans ont davantage baissé que ceux sur vingt-cinq ans, les banques cherchant à limiter leur exposition au risque de long terme. Un emprunteur optant pour une durée plus courte peut obtenir un taux environ 0,4 point inférieur à celui proposé sur vingt-cinq ans.

Les effets concrets pour les acheteurs et les dossiers de renégociation

La baisse des taux se traduit par un regain de pouvoir d'achat immobilier. Pour un ménage empruntant 250 000 euros sur vingt ans, la mensualité passe d'environ 1 550 euros à 1 450 euros entre le début de l'année et le mois d'octobre. Cette différence de 100 euros par mois permet d'envisager l'achat d'un bien légèrement plus grand ou de réduire la durée du prêt.

Les dossiers de renégociation refont également leur apparition. Les emprunteurs ayant contracté un prêt en 2023, à des taux proches de 4,5 %, peuvent aujourd'hui obtenir une baisse de leur mensualité en faisant jouer la concurrence. Les courtiers recommandent toutefois de vérifier les frais de remboursement anticipé, qui s'élèvent généralement à 3 % du capital restant dû, et de calculer le point d'équilibre avant de se lancer.

Un autre effet concerne la production de crédit. Les chiffres de la Banque de France indiquent une reprise des déblocages de prêts à l'habitat depuis le mois de septembre, après une année 2023 historiquement basse. Les agences immobilières constatent un retour des visiteurs, même si les délais de décision restent plus longs qu'avant la période de hausse des taux.

Les limites d'une baisse qui ne concerne pas tous les segments

La détente des taux ne profite pas également à tous les segments du marché. Le crédit à la consommation, qui sert parfois à compléter un apport personnel, ne connaît pas la même évolution. Les taux moyens sur les prêts personnels restent élevés, autour de 7 à 8 %, et les banques n'ont pas assoupli leurs conditions d'octroi sur ce type de financement.

Le marché de l'investissement locatif demeure également à la traîne. Les banques appliquent des décotes plus importantes sur les dossiers d'acquisition de biens destinés à la location, en raison des contraintes réglementaires et fiscales. Les taux proposés aux investisseurs restent supérieurs de 0,5 à 0,8 point à ceux consentis pour une résidence principale.

Enfin, la baisse actuelle pourrait ralentir si les tensions géopolitiques ou les annonces budgétaires venaient à perturber les marchés financiers. Les banques, prudentes, n'ont pas toutes intégré la totalité de la détente obligataire dans leurs barèmes. Les emprunteurs qui souhaitent concrétiser un projet ont intérêt à faire jouer la concurrence, mais aussi à constituer un dossier solide, les critères d'octroi restant stricts malgré l'amélioration du contexte général.